¿Hasta dónde responden las constructoras por los daños causados por un sismo en un edificio?
El terremoto de magnitud 7,4 que sacudió al país el pasado lunes 10 de agosto volvió a poner sobre la mesa una pregunta que preocupa a propietarios y administradores de conjuntos residenciales: ¿Quién debe responder por los daños que puede dejar un movimiento telúrico en una edificación?
Durante una entrevista con Econoticias, el abogado Ángelo Lemus, CEO de Igniko y Legal Abogados, explicó que la responsabilidad no recae automáticamente sobre las constructoras y que es necesario diferenciar entre los daños registrados en las zonas comunes y aquellos que se presentan al interior de los apartamentos.
Según el jurista, las copropiedades cuentan con pólizas de responsabilidad civil extracontractual destinadas a cubrir daños en áreas y zonas comunes, como pasillos, fachadas y otros bienes de la propiedad horizontal.
En cambio, cuando los daños se presentan dentro de una unidad privada, los propietarios deben revisar las pólizas asociadas a sus créditos hipotecarios o los seguros de hogar que hayan adquirido, los cuales pueden cubrir tanto daños materiales como los bienes que se encontraban dentro del inmueble.
¿Durante cuánto tiempo responde una constructora?
Uno de los puntos centrales de la entrevista fue el tiempo durante el cual una constructora puede ser llamada a responder por problemas en una edificación.
Lemus explicó que existen diferentes términos dependiendo del tipo de daño. De acuerdo con su explicación, inicialmente existe un periodo de garantía de un año para determinadas situaciones y posteriormente pueden existir responsabilidades de cinco años frente a daños en bienes comunes. Sin embargo, cuando se trata de daños estructurales, el término puede llegar hasta los 10 años.
“Por temas estructurales, 10 años”, señaló el abogado, quien agregó que este periodo ha sido ratificado en situaciones anteriores relacionadas con afectaciones estructurales en propiedades horizontales.
Esto significa que si una edificación relativamente nueva presenta daños estructurales que pueden estar relacionados con deficiencias de construcción y se encuentra dentro del término correspondiente, la constructora podría tener responsabilidad.
No obstante, esto no significa que cualquier grieta o daño ocasionado por un terremoto deba ser asumido automáticamente por la empresa constructora.
Un informe técnico es clave
El abogado hizo énfasis en que, antes de señalar responsabilidades, las copropiedades deben contar con estudios técnicos que permitan determinar qué ocurrió realmente con la edificación.
“Sí o sí debe contarse con unos informes de patología” y estudios de sismorresistencia, explicó Lemus, al señalar que estos documentos deben establecer si efectivamente hubo una afectación estructural.
Estos peritajes también resultan fundamentales al momento de presentar una reclamación ante una aseguradora o iniciar acciones contra una constructora.
Por eso, una grieta, una fisura o un daño visible después de un terremoto no permite por sí solo concluir que existe una falla estructural o que la constructora es responsable. Se requiere una evaluación profesional que determine el origen y la gravedad de la afectación.
¿Y qué ocurre cuando el edificio tiene más de 10 años?
En el caso de las edificaciones que ya superaron el periodo de responsabilidad estructural señalado por el abogado, la situación cambia.
Lemus explicó que, cuando una copropiedad supera ese término, corresponde a los propios propietarios adoptar las medidas necesarias para establecer las condiciones de la edificación, apoyándose en informes de patología y estudios de sismorresistencia.
De esta manera, la antigüedad del edificio es uno de los elementos que debe analizarse para establecer quién puede responder por una eventual afectación.
El caso de Solarium
Durante la conversación también se abordó la situación del conjunto Solarium, en Ibagué, luego de versiones sobre posibles daños en una de sus torres.
El abogado Nicolás Ricardo Espinosa aseguró que, desde su perspectiva, no existe evidencia para afirmar que una de las torres esté en riesgo de colapsar y cuestionó que se hagan afirmaciones sobre la seguridad estructural de una edificación sin contar con estudios técnicos.
Lemus coincidió en la necesidad de contar con pruebas profesionales antes de determinar si existe una afectación estructural.
El jurista insistió en que, para establecer responsabilidades, primero debe determinarse técnicamente qué ocurrió y cuáles son los bienes afectados: si corresponden a zonas comunes, unidades privadas o elementos estructurales.
La responsabilidad no es solo de las constructoras
La entrevista también puso sobre la mesa que la seguridad de las edificaciones involucra a diferentes actores.
En el caso de las propiedades horizontales, las administraciones y consejos de administración tienen responsabilidades relacionadas con el mantenimiento de las zonas comunes, las pólizas y las condiciones de seguridad de los inmuebles.
Asimismo, las curadurías urbanas tienen funciones relacionadas con el cumplimiento de las normas urbanísticas y de construcción, mientras que el control urbano corresponde a las autoridades municipales competentes.
Lemus señaló además que los inspectores de Policía encargados de determinadas labores de control urbano no siempre cuentan con el acompañamiento técnico suficiente para desarrollar estas funciones.
¿Qué deben hacer los propietarios después de un sismo?
Ante los daños que pueda generar un movimiento telúrico, la recomendación es no atribuir responsabilidades de manera inmediata y buscar primero una evaluación técnica.
Las copropiedades deberían documentar los daños, solicitar estudios de patología y sismorresistencia y revisar las pólizas vigentes. Con estos elementos se podrá determinar si corresponde reclamar ante una aseguradora, exigir responsabilidades a la constructora o asumir las reparaciones desde la propia copropiedad o unidad privada.
El terremoto del pasado lunes también abrió un debate en Ibagué sobre la necesidad de actualizar los estudios de microzonificación sísmica y fortalecer los controles sobre las nuevas construcciones, especialmente en una ciudad ubicada en una zona con condiciones geológicas que requieren especial atención.
