|   14.Abril.2023   |   Por:  
Alfonso Aya Roa

¿Cuál es el verdadero panorama del mercado inmobiliario de inversión?

Crédito: 
NIO Grupo
Velotax
El 21,28% de los compradores adquiere un inmueble con el objetivo de invertir, mientras que 78,72% lo hace con el propósito de habitar en él.

Las inversiones en finca raíz, siempre se han visto como una de las mejores alternativas para diversificar un portafolio, crear patrimonio o incluso protegerse en tiempos de crisis. 

A pesar de sus amplios beneficios apenas un el 21,28% de los compradores adquiere un inmueble residencial con el objetivo de invertir, mientras que 78,72% lo hace con el propósito de habitar en él, dato de la Haus. 

Por esto entender el panorama del sector inmobiliario de inversión es clave, para poder prepararse para los retos que trae consigo el 2023. 

Antes de explicar este panorama, vale la pena resaltar que las inversiones inmobiliarias se están recuperando, no obstante, en el 2022 se dio una caída de 12 puntos porcentuales frente a las preferencias de inversión registradas en 2021, cuando la finca raíz se posicionó con 45% respecto de otras oporunidades como negocios y productos financieros de inversión. 

Colliers International explica que esto se debe a la incertidumbre por el mercado de capitales y a eventos de talla global que afectan la economía mundial como la pandemia, la guerra de Ucrania y la inflación en EE.UU, los cuales han sido  relevantes al momento de invertir en el sector inmobiliario. 

Felipe Becerra, Director de Innovación e Inteligencia de Mercados de Colliers International Colombia afirma, “la inflación generó que los bancos centrales incrementaran sus tasas de interés, creando de esta manera presiones en las monedas, afectando así el consumo, lo que se puede traducir a futuro en los retos para el segmento retail”. 

Ante la subida de las tasas de interés, se ha generado una falta de liquidez en el mercado inmobiliario, pues los diferentes actores se enfrentan a figuras de apalancamiento costosas, impidiendo la expansión de sus portafolios de inversión.

A su vez, los inversionistas o fondos de inversión que adquirieron activos de manera apalancada se han visto afectados por dicho incremento, como consecuencia de esta situación, los inversionistas están buscando liquidez con la venta de alguna de sus propiedades.

Actualmente se ha incrementado la oferta de inmuebles estabilizados de excelentes características, lo cual representa oportunidades interesantes para quienes quieran incursionar en este mercado. Estos nuevos activos dispuestos en el mercado son llamativos para aquellos inversionistas que tienen una estructura de capital con menor deuda, pues hace unos 5 a 10 años atrás, encontrar este tipo de activos estabilizados en el sector eran poco probables. 

Los inversionistas que se encuentran interesados en el mercado inmobiliario corporativo deben tener en cuenta que este tipo de inversiones son de largo plazo, pues son activos de baja liquidez con rentabilidad estable sobre el tiempo.

¿Cómo están los segmentos corporativos para invertir en ellos?
Frente a esto Colliers International explica que la incertidumbre en el mercado ha generado que los segmentos corporativos como el industrial, el de retail y el de oficinas se enfrenten a los siguientes retos y oportunidades durante el año: 

Industrial: el panorama para este tipo de activos es bastante positivo, cerca de un millón de m2 han sido ocupados, lo que indica que hay una dinámica que responde principalmente al e-commerce durante el 2021 y a un aumento de espacio para operadores logísticos. Por lo que es evidente que hay un cambio favorable para la balanza comercial, y se ve una oportunidad de inversión para empresas extranjeras. 

Esto aplica sobre todo en regiones como Barranquilla o Cali, que son ciudades estratégicas para empresas importadoras y exportadoras, haciendo énfasis que las estrategias de Nearshoring (práctica en la que una empresa traslada sus actividades comerciales, de manufactura a un país cercano o cerca del mercado de destino o del consumidor final) han permitido una mayor demanda por espacios en zonas francas y en corredores logísticos. 

Ante los altos niveles de costo de deuda y construcción los BTS (construcciones a la medida) se han frenado y esto ha generado una demanda represada. Para el mediano plazo se puede esperar la configuración de nuevos proyectos industriales y logísticos, dado que este segmento se encuentra en etapa de consolidación, lo cual representa una oportunidad para aquellos inversionistas que cuentan con capital y liquidez para desarrollar.

Retail: según el DANE el PIB creció un 7.5%, frente a esto y consecuentemente un mejor consumo, podemos ver que la tasa de disponibilidad toma una tendencia a la baja y se consolida al cierre del año en 5,7% a nivel nacional.

Teniendo en cuenta el panorama político y macroeconómico global, donde existen presiones inflacionarias, hay posibilidades de que exista un deterioro en el consumo de los hogares, por lo que las ventas pueden caer repercutiendo negativamente en la ocupación de espacios comerciales. 

Sin embargo, Los operadores y administradores de centros comerciales han tomado decisiones estratégicas frente a una eventual caída del consumo, dentro de dichas decisiones se puede observar que los últimos tres años el mix de inquilinos se ha reconfigurado para diversificar el tráfico de usuarios. 

Dentro de la oferta de activos de inversión se encuentran inmuebles de este segmento en ubicaciones consolidadas con rentabilidades atractivas, las que adicionalmente ofrecen un ingreso variable en función de las ventas generadas de sus inquilinos. 

Oficinas: actualmente la tasa de disponibilidad a nivel nacional es de 10.61%. En el último año no se ve un descenso sustancial en la tasa de disponibilidad, sin embargo, esto no responde solamente a que existan liberaciones de espacio, si no a la entrada de nuevos proyectos corporativos que al ingresar con niveles de ocupación promedio del 60% concluyen en una mayor oferta de espacios, lo que infiere es un comportamiento positivo.

Uno de los principales retos a los que se enfrenta esta industria es que en la situación económica actual, las empresas tienden a disminuir su capital de trabajo temporalmente para luego volver a expandirse. 

Esto se traduce en que la demanda de espacios puede verse ralentizada en el corto y mediano plazo a causa de lo anterior. No obstante, no se puede demeritar que los modelos híbrido y trabajo remoto que se dieron durante la pandemia, han comenzado a mostrar un cambio hacia la presencialidad, tanto en zonas periféricas, como en los centros de negocio de las principales ciudades, esto se hace más evidente si vemos la absorción neta del año 2022 que alcanzó los 120 mil metros cuadrados.

Al igual que en el segmento retail, en la oferta de activos inmobiliarios se pueden encontrar inmuebles con buenas características contractuales y de rentabilidad en ubicaciones Premium dentro del Central Business District, algo que hace un par de años era poco probable de conseguir.  

Por los diferentes retos como la inflación y los costos de deuda los tres segmentos (oficinas, retail, industrial), no han podido tener la construcción de nuevos proyectos, por lo cual en el largo plazo se espera que la oferta del inventario actual disminuya, incrementando los precios de renta que a su vez se traducirán en un incremento de los ingresos para los inversionistas.

“Es evidente que existen oportunidades para el sector inmobiliario durante el 2023, pero realmente hay que ver todo desde una perspectiva positiva y de mejora a corto plazo porque de cada reto se puede generar un resultado que favorezca la inversión” concluyó Juliana Vásquez Cañizares, consultor senior inversión de Colliers International.

No se debe perder de vista que, el mercado inmobiliario es una inversión con foco en el largo plazo, por lo cual en momentos macroeconómicos como los planteados puede ser una oportunidad entrar en este tipo de inversiones:

- La subida de las tasas de interés impacta positivamente en las tasas de descuento, lo cual, desde un modelo financiero, pueden representar disminuciones en las valuaciones de los activos.

- Los arrendamientos de los inmuebles cuentan con una cobertura natural a la inflación, por lo cual los ingresos mantendrán su valor en el tiempo.

- Ante ciclos de incertidumbre en los mercados políticos y macroconómicos, se recomienda siempre la asesoría de un experto que permita identificar las variables que pueden impactar las inversiones a realizar, y de esta manera asegurar la mejor inversión de acuerdos con los objetivos y perfil del inversionista.