El sector de la construcción y venta de vivienda en Colombia ha comenzado a mostrar señales de recuperación, aunque aún no se consolidan plenamente, con una evolución más favorable en el segmento No VIS. 

Así lo demuestra el informe Situación Inmobiliaria de BBVA Research, en el que además se detalla que hoy los constructores esperan tener incluso más del 80 % de las unidades vendidas antes de iniciar las obras. 

Según el equipo de economistas de BBVA Research para Colombia, la oferta de vivienda ahora es más exigente y requiere un mayor porcentaje de ventas para iniciar obras. 

Esto señala dos implicaciones. Primera, existen una gran cantidad de unidades de vivienda vendidas que no han iniciado obras. A diciembre de 2024, cerca de 65 mil unidades de vivienda estaban en proyectos que habían vendido el 80 % o más de sus unidades disponibles y aún no habían comenzado construcción. 

Segunda, en el momento en que los desistimientos de compra de vivienda retomen sus promedios históricos y las tasas de interés se reduzcan aún más, se abrirá una oportunidad para iniciar numerosas obras, lo que tendría efectos inmediatos en la actividad económica y el crecimiento del PIB.

Mauricio Hernández-Monsalve, autor del informe Situación Inmobiliaria, advierte que “los constructores están siendo más conservadores a la hora de iniciar las obras, incluso en proyectos con altos niveles de preventa, debido al entorno macroeconómico y al comportamiento de las ventas de vivienda en las etapas finales de la construcción”.

Lo que se ha visto en el mercado inmobiliario es que las ventas de vivienda han comenzado a mostrar señales de recuperación, aunque aún no se consolidan plenamente, con una evolución más favorable en el segmento no VIS. 

La oferta se mantiene en niveles reducidos, ajustándose a la demanda, con la cual ha mostrado una mayor correlación desde inicios de esta década, lo que ha evitado una acumulación excesiva de inventarios. Sin embargo, el stock de viviendas sin vender ha aumentado, con diferencias según la región. 

Por regiones, Bogotá, Cundinamarca y Santander concentran las unidades terminadas sin vender del país. Al contrario, Tolima, Valle, Meta y Magdalena tienen pocas de ellas.

“Los lanzamientos cayeron más que las ventas, ayudando a la menor generación de inventarios terminados de vivienda nueva. Las ventas brutas de vivienda crecieron 2,7 % en 2024, después de una caída del 37,7 % que habían tenido en 2023”, dice el informe. 

Asimismo, los lanzamientos se mantuvieron a la baja. Para 2023 fueron el 37 % de la oferta mientras que en 2024 se ubicaron en 13,5 %. Esto refleja que aún se mantiene un elevado grado de incertidumbre en el sector, pues la recuperación de las ventas en 2024 fue marginal, sin mostrar todavía una tendencia convincente de reactivación.  

Colombia, un país donde se vive en arriendo

El informe Situación Inmobiliario asegura que el número de hogares en arriendo supera al de propietarios, con una mayor concentración en las principales ciudades. Ahora, más hogares viven en arriendo 7,3 millones, que en propiedad, 7,1 millones. Además, al año se pagan cerca de $60 billones en arriendos.

“La oferta de vivienda usada se ha reducido, lo que ha impulsado el alza en los precios de los arriendos, aumentando la rentabilidad de la inversión residencial para alquiler. Los tiempos de venta y arriendo de inmuebles usados han disminuido, reflejando una mayor demanda en un contexto de menor construcción de vivienda nueva”, explica Hernández.

Otro factor que demuestra un cambio en el mercado es que los turistas cada vez rentan más apartamentos para estancias cortas (viviendas turísticas) que se traduce como un impulso adicional para la inversión en vivienda. Según las cifras, en el año 2020 las viviendas turísticas sumaban 10.855 y para 2024 el dato se ubica en 67.367, lo que significa un crecimiento mayor a cinco veces (520 %) en cuatro años. 

En cuanto a los precios de los arriendos estos llevan casi dos años creciendo por encima de la inflación y los precios de la vivienda nueva.

Precios de la vivienda crecen ligeramente

“El precio de la vivienda nueva crece ligeramente por debajo de la inflación, con variaciones entre ciudades. Los costos de la construcción se han desacelerado, especialmente en edificaciones residenciales, mientras que la mano de obra, el transporte y los materiales siguen siendo los principales factores que determinan la estructura de costos”, concluyó el economista Mauricio Hernández-Monsalve.

En 2024, el precio medio del metro cuadrado en vivienda nueva creció poco. En el país, sobresalen ciudades como Pereira y Popayán que lanzaron proyectos más costosos en 2023. 

La ciudad en la que crecen más los precios de la vivienda nueva es Medellín, siendo la única que supera a la inflación (6,1 % nominal y 0,9 % real).

Entre las demás ciudades, la de menor dinamismo en precios es Cali, la cual cae un 2 % real, muy cerca de esta variación están los alrededores de Bogotá, con una caída real del 2% y un incremento de tan solo 3,7 % nominal.

¿Qué viene para el mercado inmobiliario?

Uno de los factores más importantes que impulsarán la compra de vivienda es la reducción de la tasa hipotecaria, la cual volvió a promedios históricos. Así, se espera que las ventas de vivienda nueva crezcan un 9 % en 2025 y un 11,5 % en 2026.

Se anticipa una mayor participación del segmento de vivienda no VIS en el crecimiento del sector, impulsado por mejores condiciones financieras de los hogares, el aumento de la demanda para estadías cortas en apartamentos privados y un panorama laboral más favorable. “En contraste, la vivienda VIS enfrentará desafíos por la incertidumbre sobre la continuidad de los subsidios gubernamentales, aunque se verá parcialmente dinamizada por la inversión de hogares de ingresos altos que buscan opciones en este segmento”, dice el informe.

El mercado multifamiliar seguirá en expansión, con alta demanda en Bogotá y Medellín, reflejando nuevas preferencias de vivienda. Se estima un aumento en proyectos de vivienda en renta institucional, lo que atraerá inversionistas nacionales e internacionales.

Flex Living y modelos de coliving responden a la demanda de mayor flexibilidad y adaptabilidad en el mercado habitacional. Se espera un crecimiento en viviendas modulares y prefabricadas, que reducen costos y tiempos de construcción.

Finalmente, habrá un aumento en proyectos de vivienda ecoeficiente con certificaciones que optimizan consumo energético y de agua.