Los detalles desconocidos detrás de la recuperación del abandonado Hotel Ambalá
Tras cuatro años de abandono, el emblemático Hotel Ambalá finalmente será recuperado, devolviéndole su antiguo esplendor y convirtiéndolo en un centro de actividad turística y empresarial en pleno corazón de Ibagué.
El proyecto empezó a sonar desde hace algunos días, cuando la gobernadora Adriana Magali Matiz reveló que se optó por buscar inversionistas interesados en asumir la recuperación. Desde ese momento, suenan nombres como el Grupo Tequendama y socios del Sonesta como los posibles interesados.
Los estudios con los que los inversionistas evalúan la recuperación del emblemático inmueble fueron conocidos de manera exclusiva por Ecos del Combeima.
Las consecuencias del abandono
De acuerdo con la Consultoría elaborada por la Sociedad Colombiana de Arquitectos en su Regional Tolima, el Hotel Ambalá, que alguna vez fue un referente en la ciudad, muestra actualmente un estado de deterioro considerable.
Para poner en funcionamiento el hotel, se requiere de una remodelación completa en las habitaciones, las oficinas y las zonas comunes como los parqueaderos, el lobby, las zonas de acceso, las escaleras, los pasillos, las terrazas, los balcones, el gimnasio, las zonas húmedas, los restaurantes y los auditorios.
"Lo anterior, dado que en las condiciones actuales no es viable ponerlo en funcionamiento. Teniendo en cuenta la evaluación del estado de estas áreas, realizada entre el año 2020 y el año 2021, hay un deterioro evidente de los siguientes elementos: (1) acabados, incluyendo pintura, pisos, enchapes, equipos, accesorios, carpintería en madera y elementos de aluminio; (2) equipos espaciales y; (3) redes hidrosanitarias y eléctricas", se puede leer en el documento.
El reto no es menor, pues sumado a eso se reporta que se tiene un pago pendiente aproximado de $1.780 millones del impuesto predial.
Así quedaría el hotel
La idea es que el inmueble pase del desprestigio al estrellato con varios servicios para sus clientes, entre los que están 132 habitaciones con una ubicación privilegiada, cerca de la Gobernación del Tolima y otros puntos de interés.
Lo anterior, sumado a auditorios equipados con tecnología de punta para eventos y reuniones; un centro de coworking con espacios flexibles para reuniones y trabajo individual; terraza bar con vistas panorámicas de la ciudad, ideal para socializar y trabajar; restaurante que ofrecerá servicio continuo de comidas; y parqueadero para los usuarios del hotel.
La ejecución del proyecto, que tiene un costo aproximado de $24.390 millones según la Consultoría, se dividirá en dos fases: las adecuaciones civiles ($15.148 millones) tomarán 12 meses y las operativas ($9.242 millones) con 6 meses, pudiendo iniciarse estas últimas en paralelo desde el séptimo mes.
¿En dónde está el mercado?
Sobre el papel, el renovado Hotel Ambalá buscará atraer a empresarios, líderes del sector público, turistas y residentes locales.
Para que la inversión no sea en vano, se plantea que entidades públicas, como la Gobernación y la Alcaldía, incentiven el uso del hotel. "Inicialmente, uno de los canales de comercialización se realizará de la mano de eventos realizados por la Gobernación del Tolima y la Alcaldía de Ibagué, donde se podrán entregar paquetes promocionales a las personas que viajen a la ciudad para asuntos relacionados con estas 2 entidades del Estado. Además, la construcción de alianzas deberá extenderse al entorno empresarial tolimense, la Cámara de Comercio de Ibagué y entidades del deporte como Indeportes Tolima e incluso el Club Deportes Tolima como usuario de las instalaciones".
El modelo empresarial
Los documentos además ayudan a entender los planes de la gobernadora, mencionando que el esquema empresarial que permite la viabilidad del proyecto es la de arrendamiento.
Lo anterior, teniendo como arrendador a la Gobernación del Tolima y como arrendatario a un inversionista que esté dispuesto a realizar inversiones, operación, mantenimiento y funcionamiento del modelo de negocio del hotel.
"Se realizaron las evaluaciones de los pros y los contras de cada una de las alternativas y encontramos que la mejor alternativa para el funcionamiento del hotel es la operación propia, que el arrendatario sea a través de su propia gestión operativa, financiera y de comercialización de asumir la operación del Hotel [sic]", se puede leer en los estudios.
Bajo la premisa que la Gobernación del Tolima pone en arriendo el inmueble, se proponen dos escenarios para un posible inversionista: (1). Patrimonio del 100 % del inversionista; (2) Patrimonio del 40 % del inversionista y 60 % préstamo bancario; (3) venta del bien Inmueble.
Según los estudios, de esas tres opciones, "el escenario más viable para el proyecto es el de operación propia y segundo con operación de una cadena hotelera nacional, con un 40 % de capital del inversionista y 60 % con préstamo bancario".
La posibilidad de que la Gobernación del Tolima no tenga que invertir recursos que pudieran ser asignados a otro tipo de proyecto, y que sean los inversionistas privados quienes a través de su capital hagan la remodelación completa del hotel, resultó ser la mejor opción.
Finalmente, la cereza del pastel es que la Gobernación del Tolima obtendrá un pago mensual por el arriendo del inmueble de casi $22 millones de pesos, es decir, $273 millones anuales por el primer año de operación, según la Consultoría. "Los siguientes años tendrá un incremento equivalente al IPC, por lo tanto, se dejará de tener un activo improductivo", concluyen los estudios.
