El pasado 10 de enero el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, MVCT, publicó para comentarios el Proyecto de Decreto “Por el cual se establece el tope general del valor de la Vivienda de Interés Social, se armoniza el régimen reglamentario vigente, se fortalecen los derechos del consumidor y se dictan otras disposiciones”. 

El Proyecto de Decreto Elimina el tope VIS excepcional de 150 salarios mínimos mensuales vigentes, SMMLV, y de renovación urbana, Obliga a establecer el precio de la vivienda en pesos desde la separación, Tipifica como práctica abusiva la omisión de fijar el precio en pesos desde la separación, y Establece un régimen de transición que no es claro .

De acuerdo con el Plan Nacional de Desarrollo 2022-2026, en todo el país se tienen los topes VIP y VIS de 90 y 135 SMMLV, respectivamente. Sin embargo, excepcionalmente el tope VIS puede ser de 150 SMMLV cuando: La vivienda cumpla con criterios de sostenibilidad adicionales a los mínimos definidos por el Gobierno Nacional, Las viviendas se encuentren ubicadas en ciudades cuya población supere los 300 mil habitantes, o en aglomeraciones urbanas cuya población supere los 500 mil habitantes, o Cuando las viviendas se encuentren en territorios de difícil acceso. Así mismo, definió que en áreas de renovación urbana el tope VIP es de 110 SMMLV, y el VIS de 175 SMMLV.

Según un análisis de la Dirección de Estudios Económicos de Camacol, el Proyecto de Decreto, tal cual como fue presentado, elimina el tope excepcional y de renovación urbana. 

Los datos conocidos indican que la porción de mercado que se encuentra por encima de 135 SMMLV, y la porción de mercado en renovación urbana que potencialmente se vería impactada por este cambio regulatorio.

Un poco más de la mitad de estas viviendas corresponden a Bogotá, no obstante, también se verían afectadas ciudades de las aglomeraciones urbanas de Barranquilla, Bucaramanga, Cali, Cartagena, Cúcuta y Medellín, así como municipios de Cundinamarca, en donde hoy aplica el tope de 150 SMMLV.

Por otro lado, las áreas de renovación urbana al interior de las ciudades se pueden identificar con los Planes de Ordenamiento Territorial, POT, de cada ciudad. 

Se cruzó la ubicación de los proyectos con la capa de tratamiento – renovación en 9 ciudades en las que se dispone de información georreferenciada en el observatorio urbano de Bitácora Urbana, así se identificaron proyectos de renovación. 

Al analizar las entregas VIS de renovación en 2025, corte noviembre, se encuentra que el 68 % de ellas tuvieron un precio superior al precio tope VIP o VIS general en el país. Con lo cual, puede decirse que un 68 % de las viviendas VIP o VIS en renovación se verían afectadas por el Proyecto de Decreto.

El sector de edificaciones completa más de dos años en recesión técnica, según las Cuentas Nacionales del DANE. 

En este contexto, la versión actual del Proyecto de Decreto que elimina los topes máximos diferenciados para las viviendas VIS podría afectar 35% del mercado, al llevar a que múltiples proyectos superen el umbral de 135 SMMLV debido al cambio en sus condiciones iniciales.

Se calcula que 132 mil unidades VIS en todo el país se verían afectadas por la eliminación de topes propuesta por el Proyecto de Decreto, esto es equivalente a una afectación del 35% del mercado, 76 mil por cuenta de la eliminación del tope excepcional de 150 salarios mínimos (20 %), y 56 mil por cuenta de la eliminación de los topes de renovación (15 %). 

El total de la afectación equivale a una inversión de 27 billones de pesos. Dada la magnitud de estos proyectos y su relevancia para la actividad económica, las acciones de política pública deberían orientarse a promover la construcción de vivienda VIS mediante condiciones claras y estabilidad normativa que brinden seguridad jurídica y continúen incentivando la inversión privada.

Esto bajo el supuesto de que el mercado mantiene una distribución de las viviendas en desarrollo similar a la distribución de las viviendas entregadas en el último año.